Vào thời điểm 2015 lúc ấy tôi còn làm BĐS. Bấy giờ dự án khu dân cư Phú Xuân Nhà Bè giá đất đang trong giai đoạn sốt. Chính vì vậy, nhiều khách hàng của tôi mua bán cọc sang tay rất nhiều ( Anh A là chủ sỡ hữu hợp pháp lô đất, Chị B đặt cọc mua lô đất, chị B bán cọc cho anh C. Ngày ra công chứng chuyển nhượng giữa anh A và Anh C). Xuyên suốt quá trình giao dịch, điều phải trải qua trình tự các bước như sau:
- Chị B đặt cọc mua lô đất anh A, kèm thỏa thuận có cho bán cọc. (1)
- Chị B cầm tờ thỏa thuận đặt cọc (hợp đồng đặt cọc) (1) bán cọc cho anh C. Đồng thời nêu rõ đây là mua bán cọc. Anh C đồng ý, cả hai bên đặt cọc mua bán. Mặc dù thỏa thuận đặc cọc vẫn nêu rõ tài sản bán là lô đất của chị B cho anh C ( nhưng xét ở góc độ chuyên môn, đây chính là giao dịch quyền, nó giống như giao dịch chứng chỉ quỹ trong chứng khoán) (2)
- Ngày công chứng, anh C căn cứ vào (2) và (1) thực hiện mua bán với anh A.
Quá trình này tôi và đồng nghiệp chỉ giao dịch ở F1, không thông qua nhiều lần bán cọc.
Nếu xét về mặt pháp luật quy định, tôi không chắc giao dịch (2) có hợp lệ khi khởi kiện ra tòa. Vì đây là giao dịch tài sản là bất động sản chứ không phải là giao dịch tài sản thông thường (xem luật kinh doanh bất động sản 2014 và luật đất đai 2012, luật nhà ở 2013).
Việc mua bán cọc trong chuyển nhượng bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro
Dạo gần đây rộ lên một giao dịch tại khu căn hộ dưới Quận 9. Một giao dịch bán cọc như giao dịch tôi vừa nói trên bị đứt đoạn, khi người B và người C không thống nhất được mục đích và giải pháp giao dịch.
Mổ xẻ giao dịch này, chúng ta dễ dàng nhận thấy thời điểm (căn cứ vào ngày/tháng/năm) thực hiện giao dịch giữa anh P và N xảy ra trước thời điểm thực hiện giao dịch giữa anh Đ và anh P (cô N là người nhận tiền).
Luật pháp không có quy định nào về việc bạn hứa mua hứa bán 1 tài sản bất động sản mà người có đủ năng lực hành vi dân sự tự thỏa thuận và tự giao kết với nhau trên thực tế dưới dạng hứa hẹn. Như vậy việc anh P và chị N thực hiện giao dịch hứa hẹn mua bán căn hộ là không quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, anh P và chị N có ký giao kết bằng hợp đồng đặt cọc về chuyển quyền sở hữu căn hộ là không hợp lệ. Vì anh P chưa phải là người sỡ hữu hợp pháp bđs (trừ trường hợp a P được ủy quyền mua bán của chủ sỡ hữu).
Giả sử anh P không được ủy quyền mua bán của chủ sỡ hữu căn hộ mà anh P và chị N thực hiện giao dịch. Giao dịch này bị tuyên là vô hiệu khi khởi kiện ra tòa. Đối với giao dịch bị tuyên và vô hiệu, tiền sẽ được trả về người mua và người bán. Án phí bên thua sẽ chi trả.
Hướng giải quyết thế nào là hợp tình hợp lý
Đứng ở góc độ là một người bán bất động sản, tôi cho rằng a P thực hiện giao dịch bđs mà chưa phải là chủ sỡ hữu hoặc chưa được ủy quyền là một quyết định đầy rủi ro và có tính lừa gạt.
Đứng ở góc độ là người đi mua, tôi cho rằng a P là người lừa đảo có tính chuyên nghiệp (căn cứ và thông tin mà chị N cung cấp từ trước, trong giao dịch và quá trình xảy ra mâu thuẫn). Vì vậy tôi sẽ xử lý như sau:
- Tập hợp bằng chứng để khởi kiện ra tòa, nhằm mục đích tuyên giao dịch giữa a P và chị N vô hiệu. Thu hồi tiền đặt cọc, không nên tung lên mạng dưới dạng đi xin.
- Sau khi nhận được phán quyết giao dịch vô hiệu của toà án. Chị N khởi kiện a P tội lừa gạt chiếm đoạt tài sản ảnh hưởng đến tinh thần và vật chất.
Đứng ở góc độ trung dung. Việc thực hiện hòa giải giữa a P và chị N và hoàn trả lại tiền đặt cọc, kèm lời xin lỗi của a P sẽ giúp mọi thứ đẹp đẽ hơn.
Hi vọng, mỗi người bán bất động sản hãy tiếp nhận kiến thức và học hỏi kiến thức thật tốt để dấn thân vào nghề này.
