Trong thời buổi kinh tế khó khăn, nhiều chủ đầu tư các dự án bất động sản tìm cách lách luật để thu vượt 30% giá trị nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, trong khi chưa đủ điều kiện luật định. Đây rõ ràng là lừa mua bất động sản đối với người có nhu cầu mua nhà ở.
Biến hóa hợp đồng ký kết để thu tiền khách hàng
Các giao dịch mua bán với khách hàng mua nhà thường được cấu trúc thành hai loại hợp đồng: Hợp đồng đặt cọc (thu không quá 30% giá trị nhà) và Hợp đồng mua bán nhà (thu 70% giá trị nhà còn lại).
Tuy nhiên, để có thể ký kết Hợp đồng mua bán nhà chính thức, mà dựa vào đó được quyền thu một cách hợp pháp từ người mua số tiền 70% giá trị nhà còn lại. Chủ đầu tư phải đáp ứng một điều kiện luật định được quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 do Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014.
Theo Điều 55 này, trước khi bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, và phải được sự phê duyệt và chấp thuận của cơ quan này dưới hình thức “Văn bản xác nhận nhà ở thương mại đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua”.
Dù trong Hợp đồng đặt cọc, chủ đầu tư – tự mình hoặc thông qua công ty môi giới – cam kết sẽ ký kết Hợp đồng mua bán nhà chính thức trong một thời hạn cụ thể nào đó với người mua nhà, nhưng nếu chưa xin được “Văn bản xác nhận nhà ở thương mại đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua”, thì vẫn không thể ký kết Hợp đồng mua bán nhà để thu thêm tiền.
Dù không đủ điều kiện ký kết hợp đồng nhưng chủ đầu tư vẫn ép người mua ký
Việc không thể ký kết đó chính là vi phạm của chủ đầu tư, chứ không phải của người mua, vì chủ đầu tư có lỗi trong việc không thỏa mãn các yêu cầu luật định để được cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh cấp “Văn bản xác nhận nhà ở thương mại đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua”.
Trong trường hợp vi phạm như vậy, người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư và/hoặc công ty môi giới hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc.
Điều đáng nói là nhiều chủ đầu tư do gặp khó khăn về dòng tiền đã làm liều gây áp lực buộc người mua nhà phải ký kết Hợp đồng mua bán nhà trong khi chính mình đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc như nói trên, nhằm thu thêm tiền của khách hàng.
Làm như vậy, chủ đầu tư đương nhiên phạm vào hành vi “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” của khách hàng, mà Bộ luật Hình sự quy định như một tội phạm.
Điều đáng nói hơn là nhiều ngân hàng đã cấu kết với chủ đầu tư, nhắm mắt làm liều giải ngân khoản vay 70% giá trị nhà còn lại cho khách hàng để chuyển tiền cho chủ đầu tư. Việc cho vay như vậy, tuy nhiên, cũng bị cấm theo luật, vì Hợp đồng mua bán nhà chưa được ký kết, nên không đủ cơ sở pháp lý để cho vay mua nhà.
Chỉ có làm liều như thế thì chủ đầu tư mới thu được tiền, ngân hàng mới thu được lãi, còn khách hàng lại trở thành con nợ trong khi tài sản mình mua chưa đủ điều kiện luật định để giao dịch.
Ở đây có thể thấy tình trạng vi phạm luật pháp của các ngân hàng và công ty kinh doanh bất động sản vẫn diễn ra hàng ngày mà chưa bị cơ quan cảnh sát điều tra và thanh tra của Ngân hàng Nhà nước quan tâm đúng mức.
Người mua nhà phần đông thiếu hiểu biết đầy đủ quy định của luật pháp, nên vô tình trở thành con mồi của liên minh cá mập lừa đảo giữa giới kinh doanh bất động sản và ngân hàng.
Cách xử lý khi gặp những trường hợp này như thế nào?
Đối với trường hợp bạn đã ký hợp đồng. Bạn và những người mua nhà là nạn nhân cần liên kết với nhau tố cáo hành vi vi phạm luật pháp này ra trước các cơ quan nhà nước hữu quan, để chấm dứt tình trạng lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tiền bạc của người tiêu dùng ngay tình.
Đối với trường hợp bạn đang trong giai đoạn nguyên cứu sản phẩm. Bạn cần đọc kỹ các hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán mẫu. Nếu trong hợp đồng đặt cọc không nêu rõ hoặc không chứng minh đủ điều kiện khi ký hợp đồng mua bán thì tốt nhất bạn không nên đặt cọc.
Nội dung tham khảo từ Lê Công Định
